Le 20 novembre 2020, dans six jugements distincts, la Cour supérieure a accueilli les demandes d’ordonnances de sauvegarde visant à ordonner Hudson’s Bay Company ULC (« La Baie ») de payer le loyer dû aux propriétaires de six centres commerciaux au Québec : (i) Galeries de la Capitale,1 (ii) Promenades Gatineau,2 (iii) Centre Rockland,3 (iv) Centre Laval,4 (v) Mail Champlain,5 et (vi) Jardins Dorval6 (collectivement, les « Centres commerciaux »).
Plus spécifiquement, l’Honorable Katheryne A. Desfossés, j.c.s., a ordonné le paiement des loyers dus depuis le mois de septembre 2020, ainsi que l’acquittement des loyers dus mensuellement jusqu’au mois de février 2021 dans les dossiers relatifs aux Galeries de la Capitale et aux Promenades Gatineau, où Fishman Flanz Meland Paquin représentait les filiales de Oxford Properties Group, soit Capitale Holdings Inc. dans le premier dossier, et 9257-4749 Québec inc. et Montez l’Outaouais inc. dans le deuxième.
Les propriétaires des Centres commerciaux ont déposé une demande introductive d’instance suite au défaut de La Baie d’acquitter ses loyers depuis le mois d’avril 2020, soit depuis la fermeture obligatoire des centres commerciaux ordonnée par décret gouvernemental. Après la réouverture des commerces, La Baie n’a jamais repris le paiement de son loyer.
La juge Desfossés a sanctionné le comportement de La Baie, notant qu’il s’agissait ici de parties commerciales expérimentées. Selon ses mots, « une partie ne peut se faire justice elle-même en pareil cas », et ne peut réduire unilatéralement le loyer dû, sans autorisation préalable d’un tribunal.
Ayant considéré les critères de l’ordonnance de sauvegarde, soit l’apparence de droit, le préjudice sérieux ou irréparable, la prépondérance des inconvénients et l’urgence, la Cour supérieure a accueilli la demande des locateurs.
L’apparence de droit des locateurs
L’apparence de droit des locateurs a été établie par la simple preuve du bail et des obligations en découlant relativement au paiement du loyer mensuel par La Baie.
La Cour a rejeté les arguments de La Baie, qui contestait la demande d’ordonnance de sauvegarde au motif qu’elle avait été privée d’une partie de la prestation due par ses locateurs. La Baie reprochait aux locateurs des Centres commerciaux de ne pas avoir opéré un centre commercial de « première classe » (a « first class shopping center ») depuis l’avènement de la pandémie de COVID-19, tel que requis par les baux liant La Baie aux locateurs des Centres commerciaux. Ceci justifiait, selon elle, la réduction de ses obligations corrélatives, soit notamment le paiement du loyer, en vertu de l’exception d’inexécution, qui est prévue à l’article 1591 du Code civil du Québec.
Cependant, les baux signés entre les parties prévoyaient explicitement la renonciation par La Baie au droit d’invoquer l’exception d’inexécution : La Baie s’était engagée, en pleine connaissance de cause, à payer le loyer dû sans possibilité d’abattement, de compensation ou de déduction. Tel que le souligne la juge Desfossés, cette stipulation du bail obligeait La Baie à emprunter le chemin judiciaire pour faire sanctionner le défaut qu’elle allègue de la part du locateur et à continuer d’acquitter le loyer dans l’intervalle. La Baie n’avait donc aucun droit de réduire son obligation de paiement du loyer en réponse à un défaut allégué de la part des propriétaires.
La Cour a ajouté que la tardiveté de l’argument de La Baie atténuait son poids. La Baie retenait 100 % des loyers depuis le 1er avril 2020, mais n’avait transmis aux propriétaires des Galeries de la Capitale et des Promenades Gatineau une mise en demeure exigeant qu’ils corrigent leur prétendu manquement qu’en septembre 2020.
Notons que La Baie plaidait également que la fermeture des centres commerciaux imposée par le gouvernement québécois constituait un trouble de droit au sens de l’article 1858 du Code civil du Québec,7 et que le locateur, tenu de garantir le locataire contre ceux-ci, ne pouvait s’exonérer de ses obligations à cet égard. La juge Desfossés rappela qu’elle n’avait pas à aborder cette question, laquelle relève d’abord et avant tout du fond de l’affaire.
Le préjudice sérieux ou irréparable
Il est bien établi qu’au stade d’une demande pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde, lorsqu’un locataire occupe toujours les lieux loués et y opère son commerce, la Cour peut ordonner le paiement du loyer, afin de sauvegarder les droits du locateur. Il serait injuste qu’un bailleur ait à défrayer les charges communes et à entretenir son immeuble sans obtenir le loyer dû. Cela constituerait un préjudice sérieux ou irréparable. Cela remplit par le fait même le critère d’urgence.
Poids relatif des inconvénients
Sur ce point, la Cour tranche pareillement en faveur des propriétaires des Centres commerciaux. Selon elle, sans l’ordonnance recherchée, les bailleurs subiraient une importante réduction du loyer, alors que leurs propres obligations de paiement et d’entretien seraient maintenues.
Par ailleurs, La Baie ne plaidait pas que le paiement du loyer la placerait dans une situation financière précaire et me ne mettait pas en doute le recouvrement d’une éventuelle créance de sa part à l’encontre des propriétaires. L’ordonnance de sauvegarde ne permettrait que de rétablir un certain équilibre temporaire entre les parties pendant l’instance en attendant une solution définitive au litige.
1 Dossier n⁰ 500-17-113750-205, voir : http://canlii.ca/t/jbtqh.
2 Dossier n⁰ 500-17-113749-207, voir : http://canlii.ca/t/jbtqj.
3 Dossier n⁰ 500-17-113908-209, voir : http://canlii.ca/t/jbtqg.
4 Dossier n⁰ 500-17-113909-207, voir : http://canlii.ca/t/jbtqk.
5 Dossier n⁰ 500-17-113863-206, voir : http://canlii.ca/t/jbtqm.
6 Dossier n⁰ 500-17-112668-200, voir : http://canlii.ca/t/jbtql.
7 « 1858. Le locateur est tenu de garantir le locataire des troubles de droit apportés à la jouissance du bien loué. Le locataire, avant d’exercer ses recours, doit d’abord dénoncer le trouble au locateur. »